Daň z příjmu při prodeji nemovitosti: jak ji neplatit

Pokud prodáváte nemovitost, může být tento příjem podroben dani z příjmu. Záleží však na mnoha faktorech, které jsou stanoveny zákonem o dani z příjmu. Splněním podmínek pro osvobození od daně můžete ušetřit značné částky.

Příjmy z prodeje nemovitosti podléhají zdanění, konkrétně dani z příjmu fyzických osob (DPFO). Tento příjem nebo rozdíl mezi příjmy a výdaji se zdaňuje v rámci dílčího základu daně mezi ostatními příjmy podle § 10 zákona o dani z příjmu. Existují však případy, kdy lze příjem z prodeje osvobodit od daně.

Zdanění příjmů z prodeje nemovitosti

Při prodeji nemovitosti je důležité vědět, jaké daňové povinnosti na prodávajícího čekají. Příjmy z prodeje nemovitosti podléhají zdanění jako ostatní příjmy (§ 10 „Ostatní příjmy“) podle zákona o dani z příjmu, pokud nejsou od daně osvobozeny. Je proto důležité vědět, co se považuje za příjem a jaké výdaje může prodávající proti němu uplatnit.

Za příjem z prodeje nemovitosti se považuje celková částka, kterou prodávající obdrží od kupujícího. Tento příjem musí být uveden v daňovém přiznání a zdaněn podle příslušné sazby daně z příjmu, pokud nesplňuje podmínky pro osvobození. Výdaje spojené s prodejem lze však z tohoto příjmu odečíst.

Mezi nejčastější uznatelné výdaje patří pořizovací (zůstatková) cena nemovitosti, výdaje na její rekonstrukci nebo modernizaci, poplatky spojené s prodejem nemovitosti (například provize realitní kanceláři) a další prokazatelné související výdaje.

Časový test: pět nebo deset let?

Jedním z častých způsobů, jak dosáhnout osvobození od daně, je splnit tzv. časový test. Pokud prodávající vlastnil nemovitost déle než 10 let, je příjem z jejího prodeje osvobozen od daně. Tato lhůta se počítá od okamžiku nabytí nemovitosti až do okamžiku jejího prodeje.

Do doby vlastnictví se započítává i období tzv. posledního zůstavitele, tedy pokud je nemovitost získána dědictvím, doba vlastnictví se fiktivně prodlužuje o dobu, kdy nemovitost vlastnil zůstavitel.

Desetiletá lhůta se však vztahuje pouze na nemovitosti pořízené po 1. lednu 2021. U nemovitostí pořízených před 1. lednem 2021 stačí k osvobození od daně, aby nemovitost byla ve vlastnictví déle než pět let.

Další časový test: „Bydlel dva roky před prodejem“

Dalším způsobem, jak osvobodit příjmy z prodeje nemovitosti, je bydlet v ní alespoň dva roky bezprostředně před jejím prodejem. Důkazní povinnost v tomto případě zůstává na straně poplatníka. Je důležité, že poplatník nemusí mít v nemovitosti trvalé bydliště.

Poplatník však musí prokázat, že jeho hlavní bydliště se nacházelo v této nemovitosti, a to pomocí důkazních prostředků, například svědectví sousedů, doručování pošty na danou adresu, zaměstnání v dosahu a dalších.

Časový test nesplněn, ale prostředky z prodeje použity na bydlení

Pokud poplatník nesplňuje časové kritérium a zároveň v nemovitosti nebydlel, může využít další možnosti osvobození příjmu od daně. Příjem z prodeje nemovitosti může být osvobozen od daně, pokud prodávající použije tento příjem na uspokojení svých bytových potřeb.

Aby bylo osvobození uznáno, musí prodávající prokázat, že všechny získané prostředky použil na pořízení bydlení pro sebe, a to nikoliv pouze rozdíl mezi příjmy a výdaji.

Za uspokojení bytové potřeby se považuje:

• stavba a úprava stavby,
• pořízení pozemku,
• pořízení nemovitosti,
• vrácení zálohy právnické osobě,
• oprava a rekonstrukce budovy,
• vypořádání majetkových vztahů,
• úhrada za převod podílu v obchodní korporaci,
• splacení úvěru.

Zákon o dani z příjmu stanoví, že „pokud je osvobození od daně podmíněno použitím získaných prostředků na zajištění vlastních bytových potřeb, je tato podmínka splněna, pokud poplatník daně z příjmu fyzických osob tyto prostředky použije na zajištění vlastních bytových potřeb do konce zdaňovacího období následujícího po zdaňovacím období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal, nebo pokud částku odpovídající získaným prostředkům použil na pořízení vlastních bytových potřeb před jejich získáním, nejpozději však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacímu období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal.“

Zjednodušeně řečeno, pokud poplatník získal příjem z prodeje nemovitosti v roce 2024, může využít osvobození, pokud prostředky použil na pořízení bydlení v daňovém období roku 2023, 2024 nebo 2025.

Porušení podmínek osvobození a získání příjmu

Při nesplnění podmínek osvobození, zejména v případě podmíněného osvobození z prodeje nemovitosti s následným využitím daňové úlevy na bytové potřeby, musí poplatník zaplatit daň z získaného příjmu.

Podle zákona o dani z příjmu „tento příjem je příjmem podle § 10 ve zdaňovacím období bezprostředně následujícím po zdaňovacím období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal, pokud nejsou splněny podmínky pro osvobození příjmu spočívající v použití získaných prostředků na pořízení vlastního bydlení.“

Pokud tedy poplatník podmíněně osvobodí příjem z prodeje nemovitosti v roce 2024 a prostředky nepoužije na uspokojení vlastních bytových potřeb do konce zdaňovacího období roku 2025, bude muset daň z tohoto podmíněně osvobozeného příjmu přiznat ve svém daňovém přiznání za rok 2025.

Zdroj:

https://www.podnikatel.cz/clanky/kdy-se-vyhneme-platbe-dane-z-prijmu-pri-prodeji-nemovitosti