Подоходный налог при продаже недвижимости: как его не платить

Если вы продаете недвижимость, этот доход может облагаться подоходным налогом. Однако это зависит от многих факторов, определенных Законом о подоходном налоге. Выполняя условия освобождения от налога, вы таким образом можете сэкономить значительные суммы.

Доходы от продажи недвижимости подлежат налогообложению, а именно НДФЛ. Сам доход или разница между доходами и расходами облагается налогом в частичной налоговой базе среди прочих доходов согласно статье 10 Закона о подоходном налоге. Однако в некоторых случаях можно освободить полученный доход от налогообложения.

Налогообложение доходов от продажи недвижимости

При продаже недвижимости важно знать, какие налоговые обязательства ждут продавца. Доходы от продажи недвижимости облагаются налогом как другие доходы (раздел 10 «Прочие доходы») в соответствии с Законом о подоходном налоге, если только они не освобождены от налога. Поэтому важно знать, что считается доходом и какие расходы продавец может к нему отнести.

Доходом от продажи недвижимости считается общая сумма, которую продавец получает от покупателя. Этот доход должен быть указан в налоговой декларации и обложен налогом в соответствии с применимой ставкой подоходного налога с населения, если только он не соответствует условиям освобождения. Однако расходы, связанные с продажей, можно вычесть из этого дохода.

Таким образом, к наиболее частым приемлемым расходам относятся цена приобретения (остаточная) объекта недвижимости, расходы на его реконструкцию или модернизацию, сборы, связанные с продажей объекта недвижимости (например, вознаграждение агентству недвижимости) и другие сопутствующие расходы, которые должны быть доказуемыми.

Испытание временем: пять или десять лет?

Один из частых способов достижения так называемого освобождение от налогов, должно пройти испытание временем. Если продавец владел недвижимостью более 10 лет, доход от ее продажи освобождается от налога. Этот период исчисляется с момента приобретения недвижимости до момента ее продажи.

К периоду владения относится также период так называемого последнего завещателя, т.е. если имущество приобретено по наследству, срок владения несколько фиктивно продлевается на время владения имуществом последнему наследодателю.

Однако десятилетний период распространяется только на недвижимость, приобретенную после 1 января 2021 года. Для недвижимости, приобретенной до 1 января 2021 года, для освобождения от налога достаточно, чтобы недвижимость находилась в собственности более пяти лет.

Еще один временной тест: «Жил два года непосредственно перед продажей»

Еще один способ освободить доходы от продажи недвижимости — прожить в ней не менее двух лет непосредственно перед ее продажей. Доказательства в этом случае остаются на стороне налогоплательщика. Важно что налогоплательщику при этом не обязательно иметь регистрацию в данном объекте недвижимости.

Однако налогоплательщик должен доказать, что его основное место жительства располагалось в этом объекте недвижимости, используя имеющиеся бремя доказывания. Для этого вы можете использовать, например, отзывы соседей, отправку почты на заданный адрес, работу в пределах досягаемости и многое другое.

Временной тест не выполнен, но деньги от продажи потрачены на покупку жилья

Если налогоплательщик недвижимости не соответствует временному критерию и при этом не проживал в данной недвижимости, он может воспользоваться еще одним вариантом освобождения дохода от налогообложения. Доход от продажи недвижимости может быть освобожден от налога при условии, что продавец использует этот доход для удовлетворения своих жилищных потребностей.

Однако, чтобы освобождение было признано, продавец должен доказать, что он потратил все полученные средства на приобретение жилья для себя, а не только разницу между доходами и расходами.

Удовлетворением жилищной потребности считается:

• Строительство и переделка постройки
• Приобретение земли 
• Приобретение недвижимости 
• Возврат депозита юридическому лицу
• Обслуживание и реконструкция здания
• Урегулирование имущественных отношений
• Оплата за передачу доли в коммерческой корпорации
• Погашение кредита 

Закон о подоходном налоге определяет, что «если освобождение от налога обусловлено использованием полученных средств для обеспечения собственных жилищных нужд, то это условие соблюдается, если плательщик индивидуального подоходного налога использует эти средства для обеспечения собственных жилищных нужд окончания налогового периода, следующего за налоговым периодом, в котором налогоплательщик получил эти средства либо использовал сумму, соответствующую полученным средствам, для приобретения собственных жилищных нужд до их получения, однако не позднее налогового периода, непосредственно предшествующего налоговому периоду, в котором налогоплательщик приобрел эти средства».

Проще говоря, если налогоплательщик получил доход от реализации недвижимости в 2024 году, он может воспользоваться льготой, если он потратил средства на покупку жилья в налоговом периоде 2023 года, в 2024 или 2025 году.

Нарушение условий освобождения и получения дохода

При несоблюдении условий освобождения, в частности в случае условного освобождения от продажи недвижимости с последующим использованием налоговой льготы на жилищные нужды, налогоплательщик должен будет заплатить налог с полученного дохода.

Согласно Закону о подоходном налоге, «этот доход является доходом согласно § 10 в налоговом периоде, следующем непосредственно за налоговым периодом, в котором налогоплательщик получил эти средства, если только не установлены условия освобождения дохода, состоящие в использовании полученных средств для потребности в приобретении собственного жилья удовлетворяются.

Таким образом, если вы условно освободите доход от продажи недвижимости в 2024 году и не потратите средства на удовлетворение собственных нужд в жилье до конца налогового периода 2025 года, то вам придется уплатить налог на этот условно освобожденный доход в своей налоговой декларации за 2025 год.

Источник:

https://www.podnikatel.cz/clanky/kdy-se-vyhneme-platbe-dane-z-prijmu-pri-prodeji-nemovitosti