Какие налоги платит физлицо при сдаче недвижимости в аренду?

Самым распространенным пассивным доходом физических лиц является доход от сдачи недвижимости в аренду. Но действительно ли вы просто сдаете недвижимость в аренду или предоставляете услуги по размещению? О различиях между этими двумя ситуациями, включая практические примеры, читайте в этой статье.

Большим преимуществом сдачи недвижимости в аренду является регулярный, стабильный доход, который обычно получают арендодатели. Однако каждому арендодателю следует подумать, является ли его случай классическим доходом от аренды, облагаемым по разделу 9 налоговой декларации, или это уже услуги по размещению, которые считаются самозанятостью и, соответственно, облагаются налогом по разделу 7 налоговой декларации. Налоговый режим в обоих случаях различается, в случае дохода от самозанятости необходимо дополнительно оплачивать медицинское и социальное страхование, а для предоставления услуг по размещению требуется лицензия на предпринимательство.

Оценка вида дохода от сдачи недвижимости в аренду

При оценке вида дохода важно определить, идет ли речь о долгосрочной аренде с целью удовлетворения жилищных потребностей арендатора или о краткосрочной аренде, часто связанной с отдыхом. Еще одним показателем вида дохода является то, какие другие услуги связаны с арендой недвижимости. В случае аренды жилья арендодатель обычно предоставляет только необходимые услуги, такие как энерго- и водоснабжение, вывоз мусора, лицензионные платежи за радио и телевидение и так далее.

В случае услуг по размещению арендодатель часто включает дополнительные услуги, такие как уборка арендуемого помещения, смена постельного белья, предоставление завтрака или другого питания. Еще одно различие между арендой и услугами по размещению заключается в том, кто обеспечивает текущее обслуживание и мелкий ремонт арендованного имущества. В случае аренды арендатор делает это сам, в то время как при оказании услуг по размещению арендодатель сам выполняет все работы по обслуживанию и ремонту.

Таким образом, из вышесказанного ясно, что предоставление жилья через интернет-платформы, такие как Airbnb, является услугой по размещению, т.е. индивидуальной трудовой деятельностью. Физическое лицо, предоставляющее такие услуги, по закону обязано иметь лицензию на предоставление услуг по размещению. 

Самозанятость 

При налогообложении доходов от услуг по размещению применяются общие правила, изложенные в статье 7 Закона о подоходном налоге. Налоговая база рассчитывается как доход минус расходы, при этом могут применяться либо фактические расходы, понесенные для получения, обеспечения и поддержания дохода, либо расходы по единой ставке, установленной в процентах от дохода.

К фактическим расходам относятся, например, расходы на уборку, если она осуществляется сторонней организацией, расходы на меблировку арендуемого помещения, на ремонт, электроэнергию, воду и т. д. Одним из существенных расходов также может быть амортизация имущества, которая, говоря простым языком, представляет собой распределение покупной цены в течение определенного периода времени (обычно 30 лет). Распределение может быть равномерным или неравномерным, в зависимости от метода налоговой амортизации, выбранного налогоплательщиком.

Единовременные расходы на проживание могут составлять 40% или 60% в зависимости от того, есть ли у налогоплательщика лицензия на предпринимательство. Если у него ее нет, хотя по закону он обязан ее получить, то применяется единая ставка в размере 40%, а если она есть, то 60%. Хотя расходы по единой ставке указаны в процентах от дохода, их размер не является неограниченным. В случае расходов по единой ставке 40% абсолютная сумма не может превышать 800 000 чешских крон, а в случае расходов по единой ставке 60% абсолютная сумма не может превышать 1 200 000 чешских крон.

Доходы от самозанятости подлежат социальному и медицинскому страхованию, т.е. физическое лицо оплачивает дополнительное социальное и медицинское страхование из налоговой базы, размер которого зависит от того, является ли самозанятость основным или второстепенным видом деятельности. Кроме того, физическое лицо-предприниматель обязано вести бухгалтерский или налоговый учет, если оно заявляет фактические расходы, при условии, что у него должны быть налоговые документы на все фактические расходы. Если он заявляет расходы по фиксированной ставке, достаточно вести учет доходов и долгов, возникших в результате самозанятости.

С 1 января 2024 года физическое лицо, получающее доход от самозанятости, не обязано регистрироваться для уплаты подоходного налога, но сохраняется обязанность уведомить управление медицинского страхования и социального обеспечения о начале самозанятости. Уведомление о начале самостоятельной трудовой деятельности должно быть направлено в соответствующую страховую компанию в течение 8 дней с момента начала такой деятельности. В компетентное управление социального обеспечения об этом необходимо сообщить до 8-го числа календарного месяца, следующего за месяцем, в котором началась предпринимательская деятельность.

Обязанность сообщать о начале самостоятельной трудовой деятельности может быть выполнена уже при получении лицензии в отделе лицензирования торговли с помощью единой регистрационной формы.

Классический доход от аренды

Доход от аренды облагается налогом в соответствии со статьей 9 Закона о подоходном налоге. Налогооблагаемая сумма рассчитывается так же, как и для доходов от самозанятости — применяются либо фактические расходы, понесенные для получения, обеспечения и поддержания дохода, либо расходы по единой ставке.

Помимо вышеперечисленных расходов, фактические расходы могут также включать в себя комиссионные, уплаченные агенту по недвижимости за посредничество при заключении договора аренды, страхование имущества, налог на недвижимость и проценты по ипотечному кредиту на арендуемое имущество. Амортизация может быть заявлена, как и в случае самозанятости. При заявлении фактических расходов необходимо всегда иметь чек на каждый отдельный расход.

Расходы по единой ставке составляют 30% от дохода от аренды, а максимальная сумма расходов по единой ставке — 600 000 чешских крон.

Доход от аренды не облагается социальным страхованием и медицинским страхованием, а для сдачи недвижимости в аренду не обязательно иметь лицензию.

Обязанность подачи налоговой декларации

По окончании налогового периода, т.е. календарного года, налогоплательщик обязан подать в соответствующий налоговый орган декларацию по налогу на доходы физических лиц. Декларацию обязан подать тот, чей годовой налогооблагаемый доход, не облагаемый налогом у источника выплаты, превышает 50 000 чешских крон, или тот, кто имеет налоговые убытки. Налогоплательщик с заработанным доходом, не работающий одновременно у двух работодателей, которые уплачивали бы за него авансовый налог, обязан подать декларацию, если его налогооблагаемый доход в соответствии с § 7-10 Закона о подоходном налоге превышает 20 000 чешских крон. Приведем примеры.  

Пример 1

Господин Новак сдает в аренду дом господину Гораку и его семье, которые очень надежны и всегда вовремя вносят арендную плату. Ежемесячная арендная плата составляет 50 000 чешских крон + вода и коммунальные платежи. Г-н Новак заявляет расходы по единой ставке, поскольку в 2023 году у него не было расходов, и он не может амортизировать квартиру, поскольку получил ее в подарок от своих родителей. В примере мы предполагаем, что все доходы г-на Новака не превышают порога для налогообложения по более высокой ставке 23%, и не применяем налоговые вычеты. 

Налогообложение его дохода в соответствии с разделом 9 будет следующим:

Рассчитайте его общий доход от аренды: 50 000 × 12 = 600 000 чешских крон.

Рассчитайте расходы по единой ставке: 600 000 × 0,3 = 180 000 чешских крон.

Определите налоговую базу: 600 000 — 180 000 = 420 000 чешских крон

Рассчитайте налог: 420 000 × 0,15 = 63 000 чешских крон

Пример 2

Г-н Новак предоставляет услуги по размещению через интернет-платформу Airbnb и имеет лицензию на услуги по размещению. Самозанятость является вспомогательной деятельностью по отношению к основной работе. Общий доход от самозанятости на 2023 год составляет 600 000 чешских крон. Г-н Новак заявляет расходы по единой ставке, поскольку в 2023 году у него не было расходов, связанных с квартирой, и он не может амортизировать квартиру, поскольку получил ее в подарок от своих родителей. 

В примере мы предполагаем, что все доходы г-на Новака не превышают порога для налогообложения по более высокой ставке 23%, и не применяем налоговые вычеты. 

Налогообложение его дохода в соответствии с разделом 7 будет выглядеть следующим образом:

Рассчитайте расходы по единой ставке: 600 000 × 0,6 = 360 000 чешских крон.

Определите налоговую базу: 600 000 — 360 000 = 240 000 чешских крон

Рассчитайте налог: 240 000 × 0,15 = 36 000 чешских крон

Рассчитать социальное страхование: 240 000 × 0,5 × 0,292 = 35 040 чешских крон

Рассчитать медицинское страхование: 240 000 × 0,5 × 0,135 = 16 200 крон

В случае самозанятости общее «налоговое» бремя составляет 87 240 крон. Напротив, в случае дохода от аренды в том же размере налоговое бремя составляет 63 000 чешских крон.

Источник:

https://portal.pohoda.cz/dane-ucetnictvi-mzdy/dan-z-prijmu/prijmy-z-pronajmu-nemovitosti-a-dan-z-prijmu-fyzic/