Налог на недвижимость: что изменится в 2026 году?

Для налогового периода 2026 года правила налога на недвижимое имущество принципиально не изменятся. Изменения коснутся в первую очередь освобождения от налога земельных участков с экологически значимыми элементами и квартир, в которых проживают лица, находящиеся в материальной нужде.

В то же время налогоплательщики все чаще сталкиваются с последствиями консолидационного пакета на размер налога с учетом новых ставок, коэффициентов и изменений в муниципальных постановлениях. Поэтому налогоплательщики должны четко понимать, когда действительно подается декларация за 2026 год, какие сроки нужно соблюдать и на какие нововведения обратить внимание.

Правовое регулирование

Налог на недвижимое имущество регулируется законом № 338/1992 Сб. о налоге на недвижимое имущество. Налог состоит из двух частей: налог на земельные участки и

налог на здания и объекты (как правило, семейные дома, квартиры, нежилые объекты, гаражи и т. д.).

Налоговым периодом является календарный год. Налог устанавливается по состоянию на 1 января налогового периода, то есть для 2026 года решающим является состояние недвижимости, зарегистрированное в кадастре недвижимости на 1 января 2026 года.

Налогоплательщиком, как правило, является владелец земельного участка, здания или объекта. В исключительных случаях налогоплательщиком может быть также пользователь или другое лицо, если это предусмотрено законом (например, в случае некоторых объектов государственной собственности).

Консолидационный пакет как новая основа налога

Существенные изменения в структуре налога на недвижимое имущество принес консолидационный пакет, в частности закон № 349/2023. С налогового периода 2025 года изменены определение объекта налога (виды земельных участков, зданий и единиц), система налоговых ставок, правила для коэффициентов (базовые, местные, новые возможности для муниципалитетов), распределение налоговых поступлений между государством и муниципалитетами.

Таким образом, для 2026 года речь идет не о «новом» изменении, а о продолжении уже установленного режима. Является ли конкретная недвижимость объектом налогообложения, какая ставка применяется и какой коэффициент установил муниципалитет, основано на этой рекодификации.

Муниципалитеты могут устанавливать различные коэффициенты для разных частей своей территории. Инфляционный коэффициент Министерства финансов на 2026 год составляет 1,0, то есть сам по себе налог не увеличивается. Размер налога в практике чаще всего зависит от изменений коэффициентов муниципалитета и изменений со стороны самого налогоплательщика (приобретение или утрата недвижимости, изменение использования).

Поправка № 183/2024 — экологически значимые элементы

Поправка к закону о налоге на недвижимое имущество, внесенная законом № 183/2024., касается, в частности, освобождения от налога некоторых земельных участков в сельскохозяйственном земельном фонде, на которых находятся элементы ландшафта.

Ранее закон перечислял конкретные элементы ландшафта (например, межгорие, травянистая долина, водно-болотные угодья, группа деревьев, аллея). Поправка упростила этот перечень и теперь использует общее понятие: «экологически значимый элемент, зарегистрированный в соответствующем реестре».

Таким образом, решающим является не старый словарный список в законе, а тот факт, является ли данный элемент зарегистрированным как экологически значимый в соответствии с положениями о защите сельскохозяйственного земельного фонда и связанными с ним реестрами (обычно LPIS, реестр элементов ландшафта).

С 2026 года это новое определение будет действовать без переходных исключений — освобождение от налога будет применяться в соответствии с новой терминологией.

Поправка № 152/2025 — квартиры для лиц, находящихся в бедственном положении

Закон № 152/2025 регулирует освобождение от налога на здания и квартиры, в которых проживают лица, находящиеся в материальной нужде. До сих пор эти освобождения были связаны с институтом: «пособия на проживание» в соответствии с законом о помощи в материальной нужде.

Поправка реагирует на новую систему социальных выплат, и освобождение от налога теперь связано с «выплатой государственной социальной помощи с компонентом на проживание» в соответствии с новым законом, временно также с получателями первоначального пособия на проживание, которым эта выплата еще выплачивается в период перехода.

Таким образом, в 2026 году для применения освобождения необходимо оценить, получает ли арендатор (или член его домохозяйства) новое пособие государственной социальной помощи с компонентом на проживание, или попадает под переходный режим как получатель прежнего пособия на проживание.

Эта поправка имеет прямое влияние на владельцев квартир, которые применяют такое освобождение.

Когда возникает обязанность подать декларацию за 2026 год

Декларация по налогу на недвижимое имущество не подается автоматически каждый год. Налогоплательщик обязан подать (полную или частичную) декларацию за 2026 год до 31 января 2026 года, если в 2025 году произошло хотя бы одно из следующих событий:

• приобретение нового недвижимого имущества (покупка, дарение, наследство, вклад в компанию и т. д.),
• утрата недвижимого имущества (продажа, дарение, экспроприация, раздел совместного имущества супругов),
• изменение решающих обстоятельств для определения налога, как правило, это изменение вида земельного участка (например, с пахотной земли на строительный участок), завершение или капитальная перестройка здания (новое строительство, пристройка, мансарда), изменение способа использования здания или единицы (частный дом → объект для ведения бизнеса, квартира → краткосрочное проживание с обслуживанием), включение или исключение недвижимости из коммерческого имущества предпринимателя,
• изменения, влияющие на ставку налога (например, изменение характера здания с рекреационного на частный дом).

Если налогоплательщик подавал декларацию в прошлом и в 2025 году в его недвижимости ничего не изменилось (количество, владение, вид, площадь или способ использования), он не подает декларацию за 2026 год — налоговая инспекция исходит из последних известных данных.

Особые правила действуют в случаях, когда передача права собственности осуществляется через кадастр недвижимости и решение о внесении записи не принято к 31 декабря 2025 года. В таких ситуациях срок подачи декларации может быть перенесен (обычно до конца третьего месяца, следующего за разрешением на внесение записи).

Сроки уплаты налога в 2026 году

Срок уплаты налога (или первого взноса) — до 31 мая налогового периода. Если налог превышает 5 000 крон, его можно уплатить двумя взносами (первый до 31 мая, второй до 30 ноября). Для субъектов, занимающихся сельскохозяйственным производством или рыбоводством, действует другой график сроков уплаты (обычно 31 августа и 30 ноября).

Если срок уплаты налога приходится на субботу, воскресенье или праздничный день, срок переносится на ближайший рабочий день. В 2026 году 31 мая приходится на воскресенье, поэтому реальным днем уплаты будет первый следующий рабочий день.

Форма подачи декларации — в бумажном или электронном виде

Декларацию по налогу на недвижимое имущество можно подать в бумажном виде на бланке Финансовой администрации,в электронном виде через налоговый портал (DIS+), электронный ящик данных (XML-подача), специализированное приложение Финансовой администрации.

Электронная подача обязательна для субъектов с обязательно созданным почтовым ящиком (физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, юридические лица), налогоплательщиков, которые в декларации указывают недвижимость, используемую для предпринимательской деятельности (например, производственное помещение, склад, производственный цех в составе коммерческого имущества).

Обычное физическое лицо — непредприниматель, которое владеет, например, семейным домом или квартирой для собственного проживания, может подать декларацию также в бумажной форме.

Как уплачивается налог

Финансовая администрация информирует налогоплательщиков-физлиц о размере налога и платежных реквизитах чаще всего посредством налоговых квитанций, почтовых ящиков или по электронной почте (если они об этом попросили),

юридических лиц — стандартно через почтовый ящик.

Возможности оплаты:

• банковским переводом (с использованием правильного номера счета для данного региона и переменного символа — номера рождения или идентификационного номера),
• через SIPO (необходима регистрация у налогового администратора до 31 января),
• почтовым переводом (налоговый платежный бланк).

На практике для предпринимателей и крупных владельцев недвижимости наиболее удобной является оплата банковским переводом, часто с использованием напоминаний и шаблонов непосредственно в бухгалтерской программе.

Санкции за неподачу декларации и неуплату налога

За несвоевременную подачу декларации грозит штраф за просрочку уплаты налога, который рассчитывается в процентах от начисленного налога за каждый день просрочки. В то же время существует так называемый льготный период в несколько рабочих дней, в течение которого санкции обычно не применяются, если декларация быстро дополняется и налог уплачивается.

При более высоких суммах (как правило, в случае коммерческой недвижимости) проценты могут быть значительными, поэтому целесообразно следить за сроками.

Примеры

Пример 1 — Физическое лицо купило квартиру в августе 2025 года для собственного проживания, до этого оно не владело никакой недвижимостью

Нужно подать декларацию по налогу на недвижимое имущество за 2026 год (до 31 января 2026 года). После начисления налога налоговым органом уплачивается налог в срок до конца мая (или первого рабочего дня после 31 мая 2026 года).

Пример 2 — Индивидуальный предприниматель приобрел в 2025 году нежилое помещение, которое включает в состав коммерческого имущества в качестве производственного помещения. Возникает обязанность подать декларацию по налогу на недвижимое имущество до 31 января 2026 года. Декларация должна быть подана в электронном виде (недвижимость используется для ведения бизнеса). В бухгалтерской системе целесообразно зарегистрировать недвижимость как долгосрочное имущество и одновременно записать дату подачи налоговой декларации и сумму налога.

Пример 3 — Изменение коэффициента в муниципалитете без изменений со стороны налогоплательщика

Физическое лицо владеет семейным домом, в 2025 году в кадастре не произошло никаких изменений (тот же владелец, тип земельного участка, площадь и способ использования). Однако муниципалитет повысит местный коэффициент на 2026 год.

Налогоплательщик не подает новую декларацию, поскольку с его стороны не произошло никаких изменений в решающих обстоятельствах.Налоговый орган автоматически учитывает новый размер коэффициента при начислении налога. Таким образом, налог на 2026 год может быть выше, хотя ситуация налогоплательщика формально не изменилась.

Пример 4 — Освобождение квартиры для лица, находящегося в бедственном положении

Владелец квартиры сдает квартиру в аренду лицу, которое получает государственную социальную помощь с компонентом на проживание. Арендатор предоставляет актуальное подтверждение от соответствующего органа и использует квартиру для проживания. Владелец может в соответствии с законом воспользоваться освобождением от налога на здания и квартиры. В случае возможной проверки он должен быть в состоянии представить подтверждение о получении соответствующего пособия и договор аренды.

Источник:

https://portal.pohoda.cz/dane-ucetnictvi-mzdy/ostatni-dane/danove-priznani-k-dani-z-nemovitych-veci-terminy-a-povinnosti-v-roce-2026