Сдаете жилье через Airbnb? Скорее всего, вам не удастся избежать НДС

Если вы предлагаете жилье через Airbnb и другие подобные платформы, вам обычно не удается избежать НДС из-за сервисных сборов. Кроме того, как указала чешская налоговая служба в обновленном заключении, в некоторых случаях гость также обязан платить НДС. Напоминаем, какие в Чехии установлены правила уплаты НДС и налога на прибыль при предоставлении жилья через Airbnb, Booking и другие подобные платформы.

Главное Финансовое управление (GFŘ) выпустило обновленную информацию GFŘ о налоговой оценке обязательств поставщиков услуг по размещению.

Informace GFŘ k daňovému posouzení povinností poskytovatelů ubytovacích služeb.

Подоходный налог — аренда или услуга по размещению?

Решающим фактором при определении того, если это доход от аренды или доход от услуг по размещению, является характер и продолжительность предоставляемого жилья. Если жилье предоставляется на относительно длительный период времени (месяцы или годы) для удовлетворения жилищных потребностей арендатора (его/ее домохозяйства), то это доход от аренды. Если жилье предоставляется на временной или краткосрочной основе, например, для отдыха, проживания студентов, сезонных рабочих и т.д., то это услуга по размещению.

Кроме того, при оценке учитываются услуги, сопутствующие проживанию. Характерной особенностью аренды является то, что арендодатель предоставляет только необходимые основные услуги. В этот перечень не входят уборка помещений, используемых арендатором, смена постельного белья или туалетных принадлежностей.

То же самое касается, например, предоставления питания, когда даже завтрак уже характерен для услуги по размещению гостей.

“Исходя из этих возможных дополнительных услуг, можно сделать вывод о характере предоставляемого жилья. Разница между арендой и услугой проживания также может быть обнаружена при проведении текущего обслуживания или мелкого ремонта в используемом помещении. В случае аренды ожидается, что арендатор будет выполнять такие работы, если же речь идет о размещении, то арендатор не должен выполнять такие действия”, — добавило в своем заключении Главное финансовое управление (GFD).

Тот факт, что предоставление жилья через платформу Airbnb — это доход от услуг по размещению, был подтвержден судом полтора года назад. Суд встал на сторону налоговой администрации в споре между оператором компании по краткосрочной аренде жилья и налоговой администрацией о том, как правильно облагать налогом доход от Airbnb. Хотя оператор утверждал, что не предоставляет дополнительных услуг, суд встал на сторону налогового органа. С тех пор было вынесено несколько подобных решений, одно из последних — в сентябре прошлого года.

https://vyhledavac.nssoud.cz/DokumentOriginal/Html/705498?hilite=airbnb

Разница в налогообложении

Определение того, является ли это услугой по размещению или арендой, важно для целей подоходного налога. Доход от аренды облагается налогом в соответствии со статьей 9 Закона о подоходном налоге (единая ставка расходов составляет 30%), взносы по социальному и медицинскому страхованию в этом случае платить не нужно. При аренде налогоплательщик платит налог только с налогооблагаемой суммы.

При получении дохода от услуг по размещению необходимо уплачивать страховые взносы, а арендодатель должен иметь предпринимательскую лицензию, разрешающую ему оказывать услуги по размещению. Если у него есть такая лицензия, он может претендовать на единую ставку расходов в размере 60%. Если поставщик услуг не имеет соответствующей лицензии, хотя по закону обязан, он считается налогоплательщиком, осуществляющим предпринимательскую деятельность в соответствии со статьей § 420 odst. 1 Гражданского кодекса, и его доход облагается налогом в соответствии со статьей § 7 odst. 1 písm. c) Закона о подоходном налоге.

“Если он не заявляет расходы в фактической сумме, он может заявить расходы как процент от дохода, в размере 40%”,— говорится в заключении GFŘ.

НДС — аренда или услуга по размещению?

С НДС ситуация немного сложнее. Однако даже с НДС существует разница между услугами по размещению и арендой, и к каждому из них применяются разные налоговые режимы.

Согласно классификации производства CZ-CPA, услуги по размещению — это в основном (список не является исчерпывающим):

• услуги по размещению в гостиницах и аналогичных заведениях (мотелях, гостевых домах и т.д.) с ежедневной уборкой и другими услугами, обычно предоставляемыми на несколько дней или недель,
• услуги по размещению в хостелах для молодежи, загородных домах и коттеджах для отдыха с очень ограниченными услугами по уборке или без них,
• услуги по размещению в объектах недвижимости, используемых на временный период для посетителей вне их обычного места жительства,
• услуги по размещению в комнатах или жилых единицах (квартиры и дома отдыха, бунгало) для лиц, находящихся вдали от места жительства, обычно предоставляемые на несколько дней или недель,
• предоставление места для транспортного средства для отдыха или палатки для лиц вдали от их места жительства, обычно предоставляемое на несколько дней или недель,
• предоставление места в кемпингах для палаток и другие.

Суд Европейского Союза в своих решениях дал определение аренды. Аренда — это ситуация, когда арендодатель передает арендатору за вознаграждение на согласованный срок право пользования имуществом, как если бы он был собственником, и имеет право не допускать любое другое лицо к осуществлению этого права. Согласно судебной практике, при оценке того, соответствует ли данная услуга условиям аренды, необходимо принимать во внимание все особенности данной услуги и обстоятельства, при которых она имеет место.

“Решающим элементом в этом отношении является объективный характер рассматриваемой поставки, независимо от того, как стороны квалифицировали эту поставку. Таким образом, исходя из характера этих услуг, услуги по размещению, предоставляемые через интернет-платформы, в принципе могут считаться услугами по размещению, а не арендой, так как в большинстве случаев они будут соответствовать определению кода 55 производственной классификации CZ-CPA, что означает, что они не могут рассматриваться как освобожденная от налогообложения аренда недвижимого имущества без права вычета налога”, — указывает налоговая администрация.

Кто является налогооблагаемым лицом

Для целей Закона об НДС налогооблагаемым лицом является, в частности, лицо, самостоятельно осуществляющее экономическую деятельность. Определения можно найти в заключении налоговой инспекции, но для предпринимателей важно, что лицо, предоставляющее услуги по размещению через определенную интернет-платформу, такие как Airbnb, Booking и т.д., является налогооблагаемым лицом в силу того, что оно осуществляет экономическую деятельность. Компания-посредник, т.е. сам Airbnb и подобные сервисы, также считается налогооблагаемым лицом.

НДС не избежать

Кроме того, поставщик почти всегда находится в положении получателя услуг от посредника (за услуги обычно взимается так называемый сервисный сбор, который, например, в случае Airbnb составляет 3%), который не имеет своего зарегистрированного офиса в Чешской Республике, т.е. с точки зрения Закона об НДС этот посредник считается лицом, не учрежденным в Чешской Республике. Как отмечает Lupa.cz, в некоторых случаях отчет по НДС должен подавать гость. Налоговая администрация подробно разъясняет, в каких ситуациях необходимо подавать отчет по НДС и кто его подает.

https://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/f-novinky/Informace_GFR_k_danovemu_posouzeni_povinnosti_poskytovatelu_.pdf

Таким образом, если вы сдаете жилье через Airbnb и co. и не являетесь плательщиком НДС, вы должны стать идентифицированным лицом и в течение 15 дней с момента оказания такой услуги должны подать заявление в налоговую инспекцию и уплатить НДС с иностранных платежей (для услуг по размещению ставка НДС составляет 10%). В отличие от плательщиков НДС, вы не можете претендовать на вычеты налога, но при этом вы должны подавать отчет по НДС в те месяцы, в которых вы получаете счет-фактуру от посредника.

В остальном, стандартное правило гласит, что если ваш оборот превышает 2 миллиона крон, вы должны обязательно зарегистрироваться для уплаты НДС. Кроме того, существует также возможность зарегистрироваться для уплаты НДС добровольно.

Источник:

https://www.podnikatel.cz/clanky/pronajimate-pres-airbnb-a-spol-priznani-k-dph-se-zpravidla-nevyhnete/?utm_source=push&utm_campaign=2023-03-08