Как отразить продажу недвижимости в налоговой декларации?

Если физическое лицо продает недвижимость, оно обязано уплатить налог с полученного дохода, но это правило действует не всегда. В каких случаях продажа недвижимости облагается налогом и где указывается доход в налоговой декларации?

Продажа недвижимости происходит не так уж часто, поэтому она может представлять собой не только значительный доход для физического лица, но и налоговое обязательство. На самом деле, доход от продажи недвижимости не всегда освобождается от подоходного налога. В этой статье мы рассмотрим отдельные случаи, когда доход может быть освобожден от налога и когда он подлежит налогообложению в соответствии с разделом 10 Закона о подоходном налоге.

Освобождение при соблюдении временного теста на право собственности

Одной из наиболее распространенных форм освобождения дохода от продажи недвижимости является так называемый «временной тест». Если физическое лицо владеет недвижимостью не менее 10 лет, доход от ее продажи освобождается от подоходного налога. Однако обратите внимание, что до конца года применяется более короткий срок — пять лет. Этот срок исчисляется с момента приобретения права собственности и распространяется на любую недвижимость, независимо от того, проживал ли в ней владелец.

Таким образом, если вы продаете недвижимость, приобретенную до 31 декабря 2020 года, то срок владения будет равен пяти годам. Для недвижимости, приобретенной после 1 января 2021 г., срок владения должен быть больше, то есть десять лет.

Особый момент возникает, когда недвижимость была приобретена по наследству. В этом случае период, в течение которого имущество находилось в собственности последнего наследодателя, может быть включен в срок владения . Однако это применимо только в случае наследования от прямых родственников или от супруга.

Обратите внимание, что режим налогообложения отличается в отношении недвижимого имущества, которое использовалось в качестве бизнес-актива.

Освобождение от налога при проживании в недвижимости

Если временной критерий владения не соблюден, можно воспользоваться второй возможностью освобождения дохода, а именно, если физическое лицо проживало в проданной недвижимости. Если продавец проживал в недвижимости в течение как минимум двух лет непосредственно перед продажей, доходы от продажи могут быть освобождены от подоходного налога.

Бремя доказывания в этом случае лежит на налогоплательщике. Доказательства проживания, если они необходимы, могут включать, например, показания соседей, получение почты по месту жительства, потребление энергии, работу вблизи места жительства и т. д.

Если человек использовал недвижимость в качестве жилья в течение короткого периода времени, доход все равно может быть освобожден от налога, если налогоплательщик использует вырученные от продажи средства для удовлетворения собственных жилищных потребностей.

Освобождение при использовании дохода для жилищных целей

Если доход от продажи недвижимости не может быть освобожден на основании теста на право собственности или условия проживания, существует другой вариант освобождения дохода. Доход от продажи недвижимости может быть освобожден от налога при условии, что продавец использует доход для удовлетворения собственных жилищных потребностей.

Жилищные нужды, которые определены законом о подоходном налоге, включают, например, покупку квартиры или дома, строительство, реконструкцию, выплату ипотеки и другие ситуации. Эта возможность может быть использована только для удовлетворения собственных потребностей в жилье.

Таким образом, в Законе о подоходном налоге точно определены условия, при которых этот доход может быть освобожден от налога. Условием является использование налогоплательщиком средств для удовлетворения собственных жилищных потребностей до конца налогового года, непосредственно следующего за налоговым годом, в котором налогоплательщик получил эти средства, или использование суммы, соответствующей полученным средствам, для удовлетворения собственных жилищных потребностей до их получения, но не ранее чем в налоговом году, непосредственно предшествующем налоговому году, в котором налогоплательщик получил эти средства.

Следует отметить, что налогоплательщик должен инвестировать весь полученный доход, а не разницу между доходом и расходом. Таким образом, если налогоплательщик намерен освободить доход, как описано выше, доход должен быть инвестирован в этом году, в следующем году или доход должен быть инвестирован в предыдущем году. Если продажа произойдет в 2025 году, условие будет считаться выполненным при инвестировании дохода в 2024, 2025 или 2026 годах.

Когда налог придется заплатить

Если доход от продажи имущества не может быть освобожден ни от одного из вышеперечисленных вариантов, этот доход должен облагаться налогом как так называемый прочий доход в соответствии с разделом 10 Закона о подоходном налоге. 

Объектом налогообложения является разница между доходом от продажи и расходами, связанными с продажей. Если расходы превышают доходы, то расходы считаются равными доходам. Таким образом, если имущество продано «ниже себестоимости», понесенный убыток не может быть заявлен в качестве налогового убытка, и разница, подлежащая налогообложению, равна нулю. Полученная налоговая база облагается налогом на прибыль по ставке 15%. Однако при определенных обстоятельствах она может облагаться более высокой ставкой налога, а именно 23%.

В разделе 10(1)(b) Закона о подоходном налоге определено, что прочий доход — это доход от передачи недвижимого имущества за вознаграждение. Однако налогоплательщик может отнести к таким доходам в качестве расхода цену, по которой он очевидно приобрел имущество. Если имущество было приобретено безвозмездно, то расходом является цена, определенная в соответствии со специальным законодательством об оценке имущества на дату приобретения.

Если речь идет об имуществе, включенном в состав хозяйственных средств, или об имуществе, от которого получен доход в виде арендной платы, то в качестве расхода рассматривается амортизированная стоимость.

Кроме того, в расходы могут быть включены затраты, понесенные на техническое усовершенствование, ремонт и обслуживание актива, включая другие расходы, связанные с продажей, например, комиссионные агенту по недвижимости за организацию продажи.

Если налогоплательщик понес расходы для личного потребления или отремонтировал объект самостоятельно, стоимость этих работ не может быть включена в расходы.

Источник:

https://www.podnikatel.cz/clanky/jak-zdanit-prodej-nemovitosti-v-danovem-priznani/#google_vignette