Аренда квартиры как пассивный доход без забот? Это иллюзия

Люди рассматривают сдачу жилья в аренду как один из своих пассивных доходов без дополнительных сложностей. Однако те, кто никогда не занимался этим, понятия не имеют, какие есть правила и сколько различных вопросов вам придется решать, включая сдачу отчетов и уплату налогов.

Для начала следует различать, что и кем сдается в аренду. Есть разница между арендой семейного дома и арендой квартиры, которая обычно является частью многоквартирного дома или кооператива, или арендой комнаты, нежилого помещения.

Для удобства будем использовать термин «квартира», даже если вы сдаете комнату или (нежилое) помещение. Кроме того, для сдачи в аренду вы можете воспользоваться услугами компаний, которые возьмут на себя часть забот — но и здесь полезно знать, что именно вам нужно делегировать данной компании. Владение и аренда квартир включает в себя большое количество разовых, регулярных и незапланированных действий.

Подготовка квартиры к сдаче

Начнем с подготовки квартиры. Тип квартиры, которую вы покупаете или уже купили, также влияет на то, какие арендаторы будут интересоваться вашей квартирой, как они будут ее использовать, а проценты повлияют на сумму арендной платы.

Кому вы хотите сдать в аренду и сколько времени вы готовы на это потратить? Возможные целевые группы разнообразны: семьи с детьми, эмигранты, студенты, лица, бездетные пары, пенсионеры, субсидируемые государством арендаторы и др. Все это необходимо предусмотреть.

Изучите условия и избегайте проблем

Важно знать, что какое именно жилье вы сдаете в аренду и какие документы есть на недвижимость. Если ваше помещение не одобрено как квартира, не сдавайте его в аренду как квартиру, а используйте неопределенный термин, например «пространство», в противном случае существует риск со стороны уходящего арендатора, что вы сдали ему помещение, даже если оно не соответствует имеющимся документам. 

Для получения жильцами постоянного проживания в доме достаточно согласия (со)владельца или арендатора квартиры в доме (здесь действительно имеется в виду помещение, утвержденное в качестве квартиры). 

Договор аренды и протокол приема-передачи являются важными документами, обратите на них особое внимание. Вы являетесь арендодателем, вас обычно считают так называемой более сильной стороной в случае юридического спора.

Договор аренды нужно время от времени проверять, как и развитие законодательства, что-то дано, что-то нужно корректировать. Про текст договора аренды можно было бы сделать несколько отдельных статей, поэтому лучше или самому изучить законы или заплатить проверенному юристу за обновление и актуализацию договоров аренды.

Какие сроки?

Квартиру (даже муниципальную) принято сдавать на один год. Не превышайте этот срок, особенно в начале. Более длительный срок означает риск, особенно для вас, если вы забудете указать это в договоре аренды и встретите арендатора, которого вы сочтете непригодным для проживания.

Прекращение аренды является рискованным для арендодателя, поскольку арендатора выселить бывает очень сложно, и в отдельных случаях это можно сделать только через суд.

Следите за предлагаемыми изменениями и заранее подумайте о них в договоре аренды, например, как устранить любые ограничения на продление контракта, особенно если ваша целевая клиентура не подходит для долгосрочных контрактов. Остерегайтесь слишком короткого периода проживания, чтобы у вас не было проблем с налоговой.

Регулярные ревизии, услуги, проверки

Поскольку законодательство сложное, содержит массу исключений, как и в случае договора аренды, лучше воспользоваться изучению законодательства, юристов.

Однако для начала вам может быть достаточно того, что:

• Вы вызываете специалиста по газовой инспекции каждые три года (общие помещения и квартиры) и один раз в год (вне отопительного сезона) специалиста на сервисную проверку котла.
• Вы вызываете специалиста по проверке электроснабжения (общие помещения и квартиры) и, возможно, громоотвода раз в пять лет.
• Чистка дымохода атмосферных газовых котлов или каминов производится ежегодно, конденсационных котлов – один раз в два года.
• Проводите проверку пожарного оборудования один раз в год.

Всегда при первом визите к специалисту не забывайте постараться поинтересоваться, что и когда конкретно вам нужно, не попадаете ли вы в исключение и нуждаетесь в осмотре чаще или наоборот, реже. Это важно для оценки реального риска и причинно-следственной связи, если страховая компания захочет сократить расходы. 

Во время аренды частота (и, следовательно, цена) проверок более или менее определяется арендатором, достаточно иметь соответствующую документацию. Минимум для арендодателя заключается в том, что перед сдачей в аренду первому арендатору должны быть обеспечены ревизии, услуги, проверки, а затем проверены каждый раз, когда меняется арендатор.

Как найти арендатора?

Если у вас есть определенные требования, лучше воспользоваться услугами агента по недвижимости. Риски есть всегда, хотите ли вы сдать в аренду, например, преимущественно иностранцам, или, наоборот, местным.

Даже если вы пользуетесь услугами риэлтора, желательно встретиться с арендатором лично, чтобы подробно обсудить договор аренды, а также неписаные правила и условия. Особенно, если вы ищете долгосрочного арендатора.

Однако арендное жилье – это прежде всего временное жилье, особенно в Чехии, где большинство людей хотят жить самостоятельно. Если вам повезет, будьте готовы искать арендатора каждые несколько лет. 

Обратите внимание на спектр предоставляемых услуг, если вы не в режиме проживания=бизнеса. Хотя арендодатель стремится разместить арендаторов, предоставление услуг сверх необходимых увеличивает риск того, что налоговая инспекция может расценить вашу аренду как услуги по размещению.

Вопрос сложный, размытый, но важный — обратите внимание на обеспечение уборки квартир, уход за постельными принадлежностями. Лучше быть просто посредником, либо оказывать данные услуги через юридическое/физическое лицо, а не через собственную аренду. 

Ремонт и обслуживание

Многие арендаторы думают, что, снимая квартиру, ремонтом и обслуживанием занимается арендодатель. И немало арендодателей склонны это делать, особенно более требовательных к ремонту. Однако вновь существует риск того, что чрезмерный уход за квартирой, осуществляемый арендодателем, станет очередным поводом для налоговой в пользу переоценки арендной платы за услуги по размещению.

Поэтому действуйте осторожно и в этой области. По возможности соблюдайте Постановление 308/2015 — нужно определить перечень услуг, которые оплачивает арендатор и что оплачивает арендодатель. И правильно поручить арендатору все регламентные работы и мелкий ремонт. Можно сказать, что подавляющее большинство работ по содержанию и ремонту оплачивает арендатор.

Одна интересная вещь, размер лимита на мелкий ремонт не устанавливается абсолютно, а зависит от заказа и суммы ремонта:

Если сумма расходов на мелкий ремонт, указанный в § 4 и 5, в календарном году превышает сумму, равную 100 крон/м2 площади квартиры, дальнейший ремонт в данном календарном году не считается мелким ремонтом.

Например, за квартиру площадью 100 м2 расходы в размере 10 000 чешских крон оплачиваются обоими арендаторами, но после минимальных расходов в размере 10 001 чешских крон дальнейшие расходы в данном году не оплачиваются. Кроме того, транспортные расходы и иные затраты, связанные с ремонтом, не включаются в стоимость данного ремонта и оплачиваются арендатором.

Государство запрещает дискриминировать иностранцев, но арендатор должен сообщить о них в полицию по делам иностранцев — зарегистрировать в системе и выписать из системы. Не забывайте об этом, сроки очень короткие.

Налоги и как их платить

К сожалению, не везде это так дешево и просто. Например, налог на недвижимое имущество должен быть включен в арендную плату и, следовательно, увеличен на подоходный налог (в случае бизнеса, т.е. услуги по размещению, также на социальный и медицинский налог). 

Однако у этого метода есть один неприятный эффект. Зачастую даже люди, живущие в аренде, радуются увеличению этих расходов, хотя рано или поздно они будут перенесены на них. Есть лучший и более прозрачный способ. Вместо того, чтобы выплачивать арендную плату одной единовременной суммой, разделите арендную плату на две (или более) части:

• часть обычно включает пункт об инфляции или скидки (например, за отказ от курения, отказ от ведения бизнеса, повышенный уровень безопасности, отказ от содержания животных, за годовую арендную плату, страхование ответственности, за подтверждение дохода (выше…).
• часть рассчитывает и отслеживает налог на недвижимость + налог на доход от аренды. Не забудьте точно указать, когда изменится оплата, аналогично пункту об инфляции. Если в объекте недвижимости больше квартир, установите правило, как оно будет разделено (по количеству квартир? Или сложнее, но, вероятно, справедливее по площади квартир?).

Арендатор поймет, что увеличение налога на недвижимость для арендодателя также увеличит его арендную плату. Напротив, в случае сокращения его арендная плата будет снижена.

Преимущество для вас в том, что повышение арендной платы за счет налога на имущество будет более четким, быстрым и оговоренным заранее. И не приходится сталкиваться со случаями, когда вы повышаете в соответствии с инфляцией, но налог на имущество увеличивается многократно, как это произошло в этом году.

Точно так же вы можете отделить налог от арендной платы с тем же эффектом. Любое повышение арендного налога (в настоящее время ставка налога составляет 15%) повлияет на арендаторов еще быстрее, но арендаторы еще меньше понимают, что повышение налога для арендодателей повлияет и на них. И в то же время они будут более четко видеть, сколько на самом деле арендаторы платят арендодателю подоходного налога с арендной платы.

Да, аренда — это пассивный доход, но он требует немалого количества времени. Кроме того, это требует хотя бы базовых знаний во многих различных областях.

Источник:

https://www.mesec.cz/clanky/pronajimani-jako-pasivni-prijem-bez-prace-jak-pronajimat-a-co-vas-ceka